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斜不勝正!工地施工造成房屋傾斜或其他損害的法律救濟方式!

文章目錄

【法律案例】某甲所有房屋因某乙建設公司於隔壁鄰地施工造成房屋傾斜,因而造成某甲房屋毀損,如某甲欲就此房屋損害至法院提起損害賠償,試問:

問題一:某甲提告求償的對象為何人?(誰是被告?)

問題二:某甲可求償的內容項目為何?(求償種類?)

問題三:某甲於訴訟程序中,就求償過程,可能求助於哪些鑑定單位?

問題四:某甲於訴訟程序中,司法實務判決就某甲損害多寡如何認定?

壹、專題說明

一、鄰地施工造成屋主房屋毀損的主因及房屋毀損狀況:

常見鄰損原因:

    1. 基地調查不完善:土壤性質、土壤壓力、地下水位、土壤液化潛能指數等重要參數未詳盡調查。
    2. 設計內容與安全規範不符:開挖深度、開挖範圍、支撐數量…
    3. 施工品質不佳:包括開挖工法、安全監測等……
    4. 天然因素:地震、強風、暴雨、溫差……

房屋傾斜率:

    1. 同一區塊,不同棟建物的情況:應各個建物個別評估
      ★臺灣高等法院高雄分院108年度上字第65號民事判決,「六、(二)、5.」:「…縱同區塊之房屋,因下方土壤流失而導致傾斜,係不同應力之故,各別建物之傾斜程度本即易生差異,故應各別評估…」
    2. 單一棟建築物的房屋傾斜率判斷:
      ★最高法院110年度台上字第3205號民事判決,「四」:「…若能由同一量測垂直線(面)直接做比對最好,但若施工前後的量測點位皆不同,則退而求其次,以該棟建物在該方位的所有測點的傾斜率值來做判斷…」(計算房屋傾斜率時,應以同點位置測量,若是以不同位置測量,應審慎審酌系爭房屋傾斜率。)
    3. 房屋傾斜率:
      • 傾斜率低於1/200:在這種輕微損害的狀況下,修復的焦點主要集中在具體受損的部位。通常,如果不涉及到結構性的問題,修復費用可以保持在較低水平。例如,一般的裂縫修補、重新油漆處理等。
      • 傾斜率介於1/200~1/40間:到達這個階段,除了直接的修復費用,還需要進行結構安全影響評估,並可能有結構補強工程之需求。這涉及土木工程師或結構工程師的專業領域,以結構補強工程確保房屋結構的穩定性。這種專業評估及補強工程不僅增加了工程時間,也會讓整體費用提升。
      • 傾斜率超過1/40:當傾斜率達到這個程度時,房屋可能需要全面的拆除或重建。在這種情況下,費用會根據房屋重建的總價格來估算。此外,特殊的地質因素,例如地震活動、斷層或土壤液化等,會成為重要的考慮因素。

 

二、可向誰求償(即民事訴訟的被告)?

被害人可以向誰求償?

  • 起造人(按:通常為建設公司,法律上為「定作人」身分)。
    • 相關司法實務見解:臺灣高等法院高雄分院108年度上字第65號民事判決,「六、(一)、2.、(2)」:「…晟揚公司既為系爭住宅工程之定作人(見本院卷一第41頁),依上揭論述,同屬建築法第69條之防免義務主體。…故定作人委託建築師設計及交付承攬人施工時,均應注意建築師及承攬人之能力,並應注意工程之進行安全,以免加害於鄰地,如怠於此項注意即為定作有過失,此亦為上開建築法第26條立法目的之原意。…」
  • 承造人(例如:營建公司、營造公司,法律上為「承攬人」身分)。
    • 相關司法實務見解:
      • 臺灣高等法院高雄分院108年度上字第65號民事判決,「六、(一)、2.、(1)」:「允揚公司既為系爭住宅工程之承攬人實際施作,即為建築法第69條前段所定義務主體,自應注意於施工時不得使鄰地地基動搖及建物損壞或有其他損害他人財產。…」
      • 臺灣高等法院108年度上字第147號民事判決,「三、(二)1.」:「…於施作過程中,未綜合考量系爭基地地層軟弱特質、系爭房屋淺式基礎且老舊、二者鄰距甚近等因素,仍採取深挖式施工,致土壤擾動過大,系爭房屋因而受損,而違反上開建築法規,自應依民法第184條第2項規定,對詹鎮維負損害賠償責任。…該屋屬狀況不佳之建物,理應加強保護,大家公司既未舉證證明就此施以何種防護傾斜或倒壞之必要措施,縱設計人已依土壤特性作必要之地質改良及安全措施之設計,仍不足證明大家公司之施作無過失;至其於系爭鄰損發生後施作低壓灌漿工程改善地質,僅在避免損害擴大,與其施工有無過失之判定無關。…」
  • 設計人:一般由建築師事務所擔任設計人。責任依據:建築法第26條第2項。
  • 監造人:一般由建築師事務所擔任監造人。責任依據:建築法第26條第2項。
    • 相關司法實務見解:
      • 臺灣高等法院高雄分院108年度上字第65號民事判決,「六、(一)、2.、(3)」:「…建築師法第18條第2款仍明定,建築師受委託辦理建築物監造時,應遵守建築法令所規定監造人應辦事項。而前揭建築法第26條第2項、第61條既未修正,作為監造人之建築師自仍負有防止建築過程中致鄰地產生損害之監造義務。…」
      • 最高法院110年度台上字第3205號民事判決,「三」:「…建築師受委託辦理建築物監造時,應遵守建築法令所規定監造人應辦事項,而上開建築法第26條第2項等規定,已明定任監造人之建築師,負有防止建築過程中致鄰地產生損害之監造義務…」
  • 專任工程人員(例:工地主任):不符合建築法第二十六條故並非原告提告的對象。
    • 相關司法實務見解:臺灣嘉義地方法院109年度重訴字第68號民事判決,「二、(二)、4.、(1)」:「…依建築法第二十六條規定,建造建築物倘有造成損害情事時,並未包含承造人之專任工程人員。專任工程人員職責則依營造業法35條規定辦理。…」

其他相關司法實務見解:

  • 臺灣高雄地方法院105年度訴字第161號民事判決,「四、(二)1.」:「…次按『建築物在施工中,鄰接其他建築物施行挖土工程時,對該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施。』建築法第69條前段定有明文,而此防免義務,無論承造人、監造人或起造人皆為義務主體,此觀之同法第89條規定甚明,是定作人違反此項規定者,亦應推定其於定作或指示有過失」。
  • 臺灣高等法院高雄分院108年度上字第65號民事判決,「六、(一)、1.」:「…其立法目的重在建築物之安全,責令起造人等於建築時不得使鄰地地基動搖及建物損壞或有其他損害他人財產之情形而言。亦即包括起造人、承造人、監造人等,均應對建築物興建過程可能產生之上揭危險,負防止之責,且此規定應為民法第189條之特別規定。…」。
  • 最高法院110年度台上字第3205號民事判決,三:「…按建築物在施工中,鄰接其他建築物施行挖土工程時,對該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施此防免義務,無論承造人、監造人或起造人皆為義務主體。…查,晟揚公司、允良公司、石昭永等2人分別為系爭工程之起造人、承攬人及監造人,就系爭工程之施工、監督,未盡防免義務,致被上訴人所有系爭房屋因而受損,均有過失…」

被害人的訴求(請求權基礎)

  1. 請求侵害狀態的除去、並防止持續遭受侵害:民法第七百六十七條中段、後段:對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。
  2. 損害賠償的請求:
    • 民法部分:第184條第2項:「違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」、民法第794條:「土地所有人開掘土地或為建築時,不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險,或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。」
    • 建築法:第69條:「建築物在施工中,鄰接其他建築物施行挖土工程時,對該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施。」
    • 建築法第26條第2項:「建築物起造人、或設計人、或監造人、或承造人,如有侵害他人財產,或肇致危險或傷害他人時,應視其情形,分別依法負其責任。」
      ▲依據建築法第26條之內容可知,該條第二項之立法目的重在建築物之安全,責令起造人等於建築時不得使鄰地地基動搖及建物損壞或有其他損害他人財產之情形而言。亦即包括起造人、承造人、監造人等,均應對建築物興建過程可能產生之上揭危險,負防止之責,且此規定應為民法第189條之特別規定。又前開規定既皆係為避免於建築物施工過程中致鄰地建築物或其他工作物受損,自均屬民法第184條第2項所定之保護他人之法律。(參照臺灣高等法院高雄分院108年度上字第65號民事判決)
    • 建築技術規則建築構造編第62條:「1.基礎設計及施工應防護鄰近建築物之安全。設計及施工前均應先調查鄰近建築物之現況、基礎、地下構造物或設施之位置及構造型式,為防護設施設計之依據。2.前項防護設施,應依本章第六節及建築設計施工編第八章第三節擋土設備安全措施規定設計施工。」
    • 建築師法第18條:「建築師受委託辦理建築物監造時,應遵守左列各款之規定:一、監督營造業依照前條設計之圖說施工。二、遵守建築法令所規定監造人應辦事項。三、查核建築材料之規格及品質。四、其他約定之監造事項。」

 

三、被害人可以請求的內容為何?

請求項目分類:包括工程性損害(結構性損害)及非工程性損害(非結構性損害)

  • 工程性損害(結構性損害):所謂結構性損害係指房屋主體結構所造成之損害而言,房屋傾斜增量所引致基礎或結構之強度損失的修復費用。
    • 鋼筋混凝土結構性裂縫宜以環氧樹脂(Epoxy)灌注修補或其他補強加固方式估算費用,如以公尺為計量單位,即每處裂縫修復不足1公尺者以1公尺估算。
    • 如構件裂損情況嚴重者,應以局部補強或敲除重做之方式估算補強費用。
    • 若建物主要結構(梁、柱、樓版、承重牆)嚴重損害,經鑑定結果認有安全疑慮者,且無法補強或補強修復費用超過拆除重建價格者,不論建築物傾斜程度均應以拆除重建造價估算。
    • 相關司法實務見解
      • 臺灣高等法院高雄分院108年度上字第65號民事判決,「六、(二)、2.、(2)、」:「…惟損害賠償之精神,既在回復損害發生前之原狀,而北市結構技師公會既認系爭住宅工程施工已對系爭房屋「原結構強度」造成影響,縱系爭房屋結構安全無虞,仍應對「結構強度」予以補強,方符回復原狀之精神…」。
      • 臺灣高等法院108年度上字第147號民事判決,「三、(一)、3.」:「…僅得認系爭房屋雖有沈陷、傾斜,但在正常使用下安全無虞,不得反推系爭房屋未受有傾斜、沈陷之物理性損害…」
      • 臺灣臺北地方法院105年度建字第411號民事判決,「六、(二)」:「…大家公司雖稱已為適當之設計,並未能證明確有就該等防護設計為完善之施作,自不足以認其為無過失。」
  • 非工程性損害(非結構性損害):所謂非結構性損害係指房屋主體結構以外所造成之損害而言(與房屋主體結構無關的均屬之)。修復費用之估算,宜以獨立區塊整面計價為原則,惟在不影響美觀及品質原則下可依現況適度調整修復範圍。
    • 非結構性損害的項目(態樣)
      • 漏水:應詳查漏水原因,提出解決對策,並據以估算修復費用。
      • 設備:修復費用應包括裝修、水電、昇降設備等。
      • 房屋交易價格貶損:司法實務判決多有成功案例。
        • Ⅰ相關司法實務見解
          • 臺灣臺北地方法院105年度建字第411號民事判決,七、(三):「…系爭房屋之損害在修復後既可恢復通常使用,即無交易價值之貶損,原告主張被告應賠償房屋價值之減損,為無足採。」(沒有無法回復之損害=不賠)。
          • 臺灣高等法院110年度上更一字第227號民事判決,三、(三)、3.:「…附近環境及公共設施完善,則系爭房屋於交易市場上屬價值較高而容易出脫之物件,發生鄰損修復完成後之交易價值減損亦不至於過高。…」
        • Ⅱ估價方法(參照:臺灣高等法院108年度上字第147號民事判決):合法建物與違建物(即增建部分)分開估價
          • 合法建物:先採比較法與勘估標的予以比較、分析、調整,求取勘估標的之比較價格,再採收益法求取勘估標的之收益價格。收益法(租出去可以獲得多少)或是比較法(同樣傾斜率的屋子賣多少錢)。
          • 增建部分:比較法。
      • 土地價值:司法實務判決就此部分請求多以敗訴告終。
        • Ⅰ相關司法實務見解:最高法院112年度台上字第2339號民事判決,「四、(一)」:「…系爭房屋因工程開挖受損,原審既認應由上訴人予以修復或重建,並賠償房屋價值之減損,顯非關土地,何以得將土地併予估價,列計損害?」
      • 地層局部疏鬆修繕費用(難):要證明地層疏鬆與系爭工程有關。
      • 修復期間之搬遷費用。
      • 修復期間之租屋費用。
        • Ⅰ相關司法實務見解:違建物的傾斜毀損,能否請求租屋費用?
          答:臺灣臺北地方法院105年度建字第411號民事判決,「七、(二)」:「…惟系爭房屋3樓雖係違章建築,然其仍屬原告財產權範圍,且確因系爭工程造成損害需修復而需搬遷及另行租屋,自屬受有損害而應得請求賠償。…」
      • 營業損失費用。
      • 房屋拆除及運棄工程。
    • 相關司法實務見解
      • 臺灣高等法院高雄分院108年度上字第65號民事判決,六、(二)、3.、(1):「…依鄰損鑑定手冊第3章第3.2.6節第2項『非結構體之估算原則』規定(見該手冊第10頁),損害之修復費用應以面、間為原則來估算…」
      • 臺灣高等法院高雄分院108年度上字第65號民事判決,六、(二)、3.、(2):「…若能提出證明非工程施工所影響者,不必予以修復外,一律依本手冊附錄四損害修復費用鑑估單價參考表,全部列入修復。…房屋修繕往往非僅就外觀可見之損害進行修補,尚兼及外觀雖未受損,然可能相互影響之鄰近部位,甚至擴大至單一獨立單位(如同一房間)同時進行補強,此亦方符損害賠償回復原狀之精神。況不同大小之裂縫,苟非差異甚大,其工法及所需材料往往無甚差異,甚有複數細小裂縫往往因施作填補工法困難,單予填補實際費用,可能反較整面修補為高。…」
      • 修理材料以新品換舊品時,是否應計算折舊?
        • Ⅰ否定說:臺灣高等法院高雄分院108年度上字第65號民事判決,「六、(二)、3.、(3)」:「…且客觀上房屋因傾斜、裂痕而進行修繕,修繕結果並不致增加房屋價值,上訴人徒以系爭鑑定報告未區分工資及材料,並就材料部分予以折舊而不可信云云,自不足取。」
        • Ⅱ肯定說(最終見解):
          最高法院110年度台上字第3205號民事判決,「四」:「…債權人所得請求者既為回復原狀之必要費用,倘以修復費用為估定其回復原狀費用之標準,則修理材料以新品換舊品時,即應予折舊。…」
          相同見解:最高法院112年度台上字第2339號判決

相關參考資料:桃園市建築工程施工損害鄰房鑑定手冊。
特別說明:各個地方政府皆有自己的建築工程施工損害鄰房鑑定手冊

 

四、影響賠償金額之原因:

  • 建築物使用的不便利性 。
  • 居住使用的恐懼性。
  • 建物不具備市場競爭力。
  • 建物維修費用的可能增加。
  • 建物加速折舊現象發生。
  • 違建:
    ▲相關司法實務見解:臺灣高等法院108年度上字第147號民事判決,「三、(四)」:「…可認詹鎮維違法增建增加之建物重量,對土壤承載力確有影響,其違建之行為助成損害之擴大,自得按系爭房屋增建與系爭基地開挖土壤之重量比例,計算增建對土壤承載力之影響…」

 

五、鑑定單位:民事訴訟階段法院可能就鄰損移送的鑑定單位如下:

  • 土木技師公會:此為多數法院常見的移送鑑定單位。
  • 建築師公會。
  • 結構工程技師公會。

 

六、行政救濟:

桃園市建築工程施工損害鄰房爭議事件處理辦法第五條「領有建築執照之工程,發生損鄰事件,雙方應自行協調,協調不成立者,受損爭議房屋所有權人(以下簡稱受損戶)得向本府請求協調,本府應以書面通知受損戶、起造人、監造人、承造人及其專任工程人員會同本府人員勘查損害情形。依前項規定辦理會勘時,監造人及承造人之專任工程人員應進行現況認定,並於會勘後十四日內出具安全報告書一式三份,送本府備查,且依下列方式處理:一、認定屬施工損害,且有危害公共安全之虞者,本府應予列管並依建築法第五十八條規定勒令停工或修改,並命起造人、承造人及監造人立即採行緊急措施,另擬具緊急應變計畫送本府備查。但立即停工恐造成損害擴大者,本府得命起造人、承造人及監造人完成基礎及地下層工程後,再行停工。二、認定屬施工損害,而無危害公共安全之虞者,得繼續施工。但本府應予列管申領使用執照,由監造人督促承造人加強維護安全措施。…」

 

貳、案例解答

針對本處【法律案例】的問題,解答如後:

問題一:某甲提告求償的對象為何人?(誰是被告?)

答:依建築法第26條第2項規定,某甲可請求的對象為建築物之起造人、或設計人、或監造人、或承造人。

問題二:某甲可求償的內容項目為何?(求償種類?)

答:某甲可請求的項目分為工程性補償及非工程性補償。工程性補償係指針對房屋「結構」進行之補償。實務上多指房屋傾斜增量所引致基礎損失或結構之強度損失的修復費用。除工程性補償之外皆屬於非工程性補償之範疇,包括房屋交易價格貶損、漏水、裂縫、設備損失…房屋內外之一切損害,亦包括若是房屋受損嚴重,需拆除時之拆除費用及運送廢棄物之費用。除房屋損害外,另可請求租屋及搬遷的費用,若該房屋係營業場所,另還可請求營業損失之賠償。

問題三:某甲於訴訟程序中,就求償過程,可能求助於哪些鑑定單位?

答:大多數法院移送鑑定之單位是土木技師公會。除土木技師公會外,實務上亦多有送建築師公會及結構工程技師公會之案例。

問題四:某甲於訴訟程序中,司法實務判決就某甲損害多寡如何認定?

答:判斷房屋損害多寡之依據以鑑定報告為準。專業人士會將最新鑑定報告與施工前做的鑑定報告做比較,比較房屋傾斜率、房屋受損面積(包括漏水、裂縫…)…,可得出房屋受損之狀況及程度,並給出賠償金額建議。法院以專業人士做之出鑑定報告為基礎,再依房屋之地段、房屋屋齡、是否有違建情況…因素綜合考量酌增或酌減賠償金額。


參、參考文獻、相關網址:

  1. 蔡志揚律師、婁光銘技師,《法律與結構工程之對話》,社團法人臺灣省土木技師公會技師報,100年11月19日。(參考網址)。
  2. 桃園市建築工程施工損害鄰房鑑定手冊。
  3. 楊哲瑋 律師、黃儉忠 律師/土木技師、洪祺皓 律師,《房屋傾斜、鄰損與地質因素:修復工程與費用評估》,律生活法律事務所專題文章,(參考網址)。
  4. 臺灣高雄地方法院105年度訴字第161號民事判決。
  5. 臺灣高等法院高雄分院108年度上字第65號民事判決。
  6. 最高法院110年度台上字第3205號民事判決。
  7. 臺灣臺北地方法院105年度建字第411號民事判決。
  8. 臺灣高等法院108年度上字第147號民事判決。
  9. 最高法院110年度台上字第2857號民事判決。
  10. 臺灣高等法院110年度上更一字第227號民事判決。
  11. 臺灣嘉義地方法院109年度重訴字第68號民事判決。